История развития, основные понятия и термины

История развития ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. .

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В России ипотечное кредитование было первым видом кредитования. Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754г. были созданы первые кредитные учреждения. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк, который был образован с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 лет).

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой..

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом...

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

Основные термины

Агент по недвижимости

Специалист агентства недвижимости, выполняющий посреднические функции с целью содействия проведению сделок с недвижимостью. Спектр выполняемых агентом по недвижимости функций достаточно широк: консультирование продавцов и покупателей по вопросам купли-продажи объектов недвижимости, подбор объекта, его примерная оценка, юридическое сопровождение сделки и т.д.

Андеррайтинг

Оценка кредитором вероятности погашения кредита, предполагающая проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. При проведении андеррайтинга кредитор обращает внимание на уровень доходов потенциального заемщика, его кредитную историю, соотношение размера запрашиваемого кредита и стоимости предлагаемого в залог имущества. Для более точной оценки этих характеристик кредитор использует систему коэффициентов.

Аннуитентные платежи

Равновеликие платежи в счет возврата кредита через равные промежутки времени. Каждый платеж состоит из двух частей: - часть платежа в счет возврата основного долга; - часть платежа в счет возврата процентов за пользование кредитными средствами.

Аванс

Денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке квартиры. Выдается продавцу до совершения сделки. Желательно закреплять акт передачи не простой распиской, а специальный авансовым соглашением, где указывается условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила свои обязательства. Главное отличие от задатка: если сделка не совершится по вине продавца, заключив авансовое соглашение, он вернет выданную ему сумму. Задаток он обязан будет возвращать в двойном размере.

Акт о сделке

Письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает право собственности и все интересы в участии недвижимости.

Актив

Нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Аннуитет

Серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Вторичный рынок недвижимости

Рынок, на котором осуществляется обращение объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (в отличие от первичного рынка недвижимости, права на объекты которого оформляются впервые, например, на только что построенное жилье).

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат)

Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

Вторичный рынок

Рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в Регцентре прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

Юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Действительный член российского общества оценщиков недвижимости

Звание, присуждаемое Российским обществом оценщиков недвижимости за высокий профессионализм.

Договор долевого участия в строительстве

Соглашение между заказчиком строительства и приобретателем объекта недвижимости в строящемся доме (дольщиком), по которому дольщик обязуется внести определенную договором сумму средств (собственных и/или заемных) для строительства данного объекта недвижимости, а заказчик обязуется по окончании строительства передать этот объект в построенном доме в собственность дольщика.

Договор займа

Соглашение, в соответствии с которым одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором между ними, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование этой суммой. В случае приобретения заемщиком на полученные средства объекта недвижимости, приобретаемый объект обременяется залогом (ипотекой).

Договор ипотеки

Соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к другой стороне (залогодатель), являющемуся должником по этому обязательству, из стоимости заложенного недвижимого имущества должника преимущественно перед другими кредиторами. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор кредитный

Соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, для приобретения заемщиком объекта недвижимости с его последующим залогом (ипотекой), а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор купли-продажи

Двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость (квартиру) в собственность другой стороне (покупателю).

Доверенность

Документ, дающий полномочия представителю совершать сделки или другие правомерные действия от имени другого лица (доверителя).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, поземельная книга)

Система записей о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Жилое помещение

Отдельная квартира в доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания).

Жилая площадь квартиры

Сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилое здание

Существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Заемщик

Здесь: должник по ипотечному кредиту, добровольно предоставляющий уже имеющееся или приобретаемое на средства кредита имущество в залог кредитору и выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита.

Закладная

Именная бумага, устанавливающая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества. Оформляется заемщиком при получении ипотечного кредита. В случае неуплаты долга в срок закладная дает кредитору право продать заложенное имущество с торгов и компенсировать свои потери. Закладная может продаваться, закладываться и т.д.

Залог

Способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог может либо передаваться залогодержателю (заклад), либо оставаться у залогодателя. Ипотека относится ко второму виду залога.

Залогодатель

Физическое и юридическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств. Несмотря на то, что при ипотеке заложенное имущество остается у залогодателя, кредитор по ипотечному договору продолжает называться залогодержателем, поскольку он получает права на реализацию заложенного объекта недвижимости в случае неисполнения обязательств должником-залогодателем.

Залог

Способ обеспечения обязательства. Кредитор-залогодержатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Износ

В оценке - это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Ипотека

1) Залог недвижимости.

Это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость; 3) залог недвижимого имущества. Разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства. В широком смысле, ипотекой называют не только залог недвижимости, но и закладную, и ипотечный кредит.

Ипотека первичная

Первичный залог, когда закладывается свободный от залога, т.е. еще не заложенный объект недвижимости.

Ипотечная сделка

Совокупность сделок, направленных на заключение кредитного договора (договора займа) по предоставлению ипотечного кредита (займа), приобретение в собственность заемщика объекта недвижимости и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним заемщиком своих обязательств.

Ипотечное покрытие

Совокупность ипотечных требований и других активов, которые служат обеспечением эмиссии ипотечных ценных бумаг. Кроме ипотечных требований, в ипотечное покрытие могут включаться ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Ипотечное требование

Требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредитному договору или договору займа. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной.

Ипотечный кредит (заем)

Денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной организацией под залог недвижимого имущества на первичном ипотечном рынке.

Ипотечный рынок

Экономическая категория, характеризующая совокупность операций по выдачи и обслуживанию кредитов и займов под залог недвижимости, андеррайтингу заемщиков, оценки и страхованию отдаваемых в залог объектов недвижимости, эмиссии и погашению ипотечных ценных бумаг и др.

Кадастр

Реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объектов, которые используются для исчисления соответствующих прямых реальных налогов.

Калькулятор ипотечный

Инструмент, который позволяет рассчитать размер будущих платежей по кредиту в зависимости от собственного дохода, срока кредита, его размера и процента.

Коэффициент к/з (кредит к залогу)

Соотношение между размером выдаваемого ипотечного кредита и стоимостью закладываемого объекта недвижимости.

Коэффициент п/д (платеж к доходу)

Соотношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика и его месячного дохода. К обязательствам заемщика относятся все выплаты, вычеты и удержания, производимые им в течение месяца, в том числе плата за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, выплаты по прочим кредитам, алименты, плата за обучение и др. Максимальное значение этого коэффициента 50%.

Коэффициента (платежи к доходу)

Отношение суммы ежемесячных платежей заемщика по кредиту к его доходу за тот же период. Для принятия агентством решения о выдаче кредита значение этого коэффициента не должно превышать 40%.

Коэффициент достаточности денежных средств

Соотношение между размером дохода заемщика, оставшегося после уплаты всех обязательных ежемесячных платежей, в том числе платежей по запрашиваемому кредиту, и официально установленным прожиточным минимумом, умноженном на количество членов семьи заемщика (расходами на содержание). Расходы на содержание не должны превышать доход заемщика после уплаты ежемесячных платежей.

Кредитная история

Информация о том, какие кредиты в банках брал заемщик, насколько дисциплинированно он осуществлял возврат кредитов и выплату процентов и были ли у него случаи не возврата кредита.

Кредитор

Кредитное учреждение, выдающее ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющее последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Кредитоспособность заемщика

Готовность заемщика выполнять принимаемые на себя финансовые обязательства. Определяется на основе анализа его кредитной истории.

Коммунальные услуги

Водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

Кондоминиум (совладения)

Правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Ликвидность залога

Наличие у объекта залога таких количественных и качественных характеристик, которые позволяют его быстро реализовать при наступлении неплатежеспособности заемщика и получить сумму, достаточную для компенсации понесенных затрат кредитора.

Недвижимое имущество

Термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество - земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.

Независимая оценка

Оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Ограничение (обременение)

Наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеке, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Основной долг

Сумма денежных средств, выданная заемщику в кредит (без учета начисляемых процентов).

Отчуждение заложенного имущества залогодателем

Передача должником объекта залога другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом. Отчуждение объекта залога должником возможно лишь с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором между ними. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, принимает на себя все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Оценка недвижимости

Процесс определения рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой) объекта недвижимости на основе анализа различных факторов. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита.

Оценщик

Лицо, обладающее специальной квалификацией (подтвержденной сертификатом или лицензией), позволяющей ему определить рыночную или иную стоимость объекта недвижимости.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего использования должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обоснованная рыночная стоимость

Правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со стороны.

Обязательства по ипотеке

Соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Отчуждение

Действие по передаче права собственности другому лицу.

Оценщик

Лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности.

Оценка

Процесс или результат определения стоимости.

Первичный рынок

Рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них не было предыдущего владельца и, следовательно, снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться.

Передача права собственности

Надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Платежеспособность заемщика

Способность заемщика своевременно погасить кредит. Предполагает анализ доходов и расходов заемщика на основе различных коэффициентов.

Право собственности

Право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Правомочие владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой возможность использовать имущество. Правомочие распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.).

Продавец жилья

Физическое или юридическое лицо, продающее собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Проценты по кредиту

Денежные выплаты заемщика за пользованием кредитом. Количественно эти выплаты выражаются ставкой процента, которая рассчитывается в виде определенного процента от суммы основного долга. Обычно процентная ставка по кредиту указывается за год (годовая ставка процента).

Прямая (чистая) продажа

Нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.

Пул закладных

Группа закладных, имеющая однородные характеристики или сгруппированная по определенным принципам. Закладные объединяются в пулы с целью их дальнейшей перепродажи на финансовых рынках или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

Рассрочка платежа

Оплата стоимости объекта недвижимости не единовременно, а частями в течение определенного в договоре периода времени.

Рефинансирование

1). Компенсация кредитором затрат на выдачу ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и перепродажи прав требования по кредитам ипотечным агентам.

Риск кредитный

Риск невыполнения заемщиком принятых на себя обязательств по кредиту.

Риск ликвидности

Риск нарушения баланса активов и пассивов кредитора, ведущего к невозможности выполнения своих обязательств.

Риск потери трудоспособности

Риск заемщика, заключающийся в невозможности продолжать выполнять свои обязательства по возврату полученного кредита в связи с существенными проблемами со здоровьем.

Риск процентной ставки

Риск потерь доходов кредитора в результате неблагоприятного изменения процентных ставок в течение кредитного срока.

Риск рыночный

Риск неблагоприятного изменения цен на объект залога, что не позволит кредитору компенсировать свои издержки при обращении взыскания на этот объект.

Риск утраты титула собственности

Риск обнаружения обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц уже после совершения ипотечной сделки.

Регистрация недвижимости

Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Рыночная стоимость

1) Цена, выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом не один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах; 2) наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, причем: 1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. 2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности. 3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества или искажений. 4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления. 5. Оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Сервитут

Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитут заложенного имущества

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, Залогодатель вправе без согласия Залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения Залогодержателем взыскания на заложенное имущество все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные Залогодателем третьим лицам без согласия Залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на это имущество.

Содержание закладной

Закладная должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя Залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если Залогодатель юридическое лицо;

3) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

4) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является Залогодателем, и указание места жительства должника

5) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

6) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

7) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

8) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

9) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее Залогодателю право аренды точное название имущества, являющегося предметом аренды;

10) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

11) подпись Залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

12) указание даты выдачи закладной первоначальному Залогодержателю.

Страхование заложенного имущества

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества, Залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями друг кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

4. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Страховые компании (участники ипотечного рынка)

Лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

2. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

3. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:

а) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Уступка прав

1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего Залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим Залогодержателем применяются правила статей 382, 384 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

3. Уступка Залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

4. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, не допускается.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории регистрационного округа, ведущий Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов в порядке, установленном законодательством.

Параметры ипотечного кредитования Валюта кредитования: Рубли. Кредитные средства в полном объеме направляются на счет продавца жилья, либо заемщика, если кредит выдан под залог имеющегося в собственности жилья.

Погашение кредита (займа) - равными по сумме ежемесячными (аннуитетными) платежами, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом, т.е. проценты начисляются на остаток долга. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет. Платежи осуществляется с 1 по 30 число каждого месяца.

Возможность досрочного погашения: Заемщик имеет право досрочного погашения кредита (займа) по истечении шести месяцев с момента выдачи кредита. При досрочном погашении уплачиваются проценты только за период фактического пользования кредитом (займом). В зависимости от размера досрочно внесенной суммы сокращается срок, на который данный кредит выдан. Тем самым заемщик получает возможность экономить на уплате процентов за пользование кредитом (займом). Штрафные санкции не применяются..

Требования к заемщику: Солидарными заемщиками (созаемщиками) по кредитному договору могут являться помимо супругов, другие лица, даже не состоящие в родственных отношениях с основным заемщиком. Их количество может достигать 4-х человек. При расчете максимально возможной суммы кредита учитываются все доходы заемщика и созаемщиков. Для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. .

На момент оформления кредита (займа) заемщики должны быть зарегистрированы на территории Чеченской республики.

ГУП «АИЖК ЧР» не рассматривает сделки между детьми и родителями (теща, свекровь, зять, сноха), т.к. они могут быть признаны фиктивными.

Обязательным условием предоставления кредитов (займов) является страхование предмета залога от рисков утраты и повреждения, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков. Страховые платежи уплачиваются ежегодно. Жилое помещение, передаваемое в залог, в обязательном порядке до предоставления кредита (займа) должно быть оценено независимой оценочной компанией.

Износ жилого помещения передаваемого в залог не должен превышать 40%.

Право на исполнение денежного обязательства, вытекающего из кредитного договора (договора займа) и обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, должно быть удостоверено Закладной.

Основные преимущества ипотечного кредитования по сравнению с другими вариантами приобретения жилья:

Жилье переходит в Вашу собственность;

В приобретаемом жилье заемщик имеет возможность зарегистрировать по месту жительства в предмете ипотеки любое лицо;

Жилье растет в цене на 20-30% в год, в то время как процентная ставка по кредиту остается неизменной или даже снижается;

Платежи по кредиту сопоставимы с уровнем арендной платы за квартиру. При этом выплаты производятся за свою собственную квартиру.

Список необходимых для выдачи займа документов

Документы на получение кредита по Стандартам «АИЖК ЧР»

Заемщик предоставляет следующие первичные документы на проверку

(Для созаемщиков аналогичный пакет документов).

1. Копия паспорта РФ (все страницы).

2. Копия страхового свидетельства ПФР (с двух сторон);

для военнослужащих и работников МВД–справку с места работы.

3. Копия свидетельства ИНН.

4. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи (из ЖЭУ).

5 Копия свидетельства о заключении брака и/или о расторжении брака.

6. Копия брачного контракта (при наличии).

7. Копия паспорта супруга(и).

8. Копия свидетельства о рождении детей;

если совершеннолетние – копия паспорта.

9. Копия свидетельства о смерти супруга(и).

10. Копия военного билета или справка из военкомата для Заемщика ( до 27 лет ).

11. Копия трудовой книжки, заверенной подписью (с указанием должности и

расшифровкой подписи) и печатью работодателя на каждом листе.

– для наемных работников – трудовой контракт;

– для индивидуальных предпринимателей–свидетельство о внесении в реестр юр. лиц.

12. Копия документа об образовании.

13. Справка о доходах за 6 месяцев с подписью руководителя и главного бухгалтера,

заверенная печатью

для индивидуальных предпринимателей – декларация о доходах за последние

четыре отчетных периода.

После проведения анализа платежеспособности заемщика, заемщик предоставляет правоустанавливающие (вторичные) документы на проверку:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

2. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременения на приобретаемую недвижимость.

3. План объекта недвижимости и справка с БТИ-документ описания.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на зем. участок,

или выписка из земельного кадастра, или документ описания земельного участка.

5. Копия паспорта продавца.

6. Копия Домовой книги продавца.

7. Отчет об оценке приобретаемой недвижимости.

8. Нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи (оригинал + заверенная

копия) приобретаемой недвижимости с указанием выплаты аванса (не менее 10%), или нотариально заверенная расписка о получении Продавцом аванса, или выписка с лицевого счета Продавца с указанием суммы аванса.

9. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение недвижимости, а также на заключение договора займа с ГУП «АИЖК ЧР» и передачу в качестве обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору в залог.

10. Копии документов об открытии лицевого счета Продавца и счета Заемщика.

Ипотечный продукт "Корпоративный"

Цель займа: Предназначен для выдачи займов на приобретение жилья на вторичном рынке, физическим лицам, объединенных по корпоративному признаку, имеющим подтвержденный источник дохода, позволяющий регулярно погашать займ.

Срок: Займы предоставляются на срок от 1 года до 25 лет.

Процент по займу: Фиксирован составляет 12 % годовых в рублях.

Сумма займа: от 100 тыс. руб. до 1 млн.руб.

Заемщик: Любое дееспособное физическое лицо от 18 до 65 лет.

Требования к доходу Заемщика: Рассматриваются только документально подтвержденные доходы за последние 6 месяцев. Если есть доходы, которые невозможно подтвердить документально, то можно показать совокупный доход с созаемщиком (до 4 человек). Созаемщиками могут быть как члены семьи, так и граждане не состоящие между собой в родственных отношениях.

Максимальная сумма займа: Размер займа зависит от дохода заемщика (совокупного дохода созаемщиков) и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату займа и уплате процентов по нему не превышают 35-60% от дохода (суммарного дохода созаемщиков).

Территория: Займы предоставляются для приобретения жилья, расположенного на территории Чеченской республики.

Объект: Отдельная квартира в многоквартирном доме на которую в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

иметь отдельную от других квартир кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

не находится в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Обеспечение займа: Обеспечением обязательств заемщика по погашению займа является залог квартиры приобретаемой на заемные средства. Размер предоставляемого займа не должен превышать 90% стоимости приобретаемого жилья.

Погашение займа: Равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по займу и проценты за пользование займом. Таким образом, Вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет.

Фиксированная ставка на весь срок кредитования.

Досрочное погашение займа: Мораторий на досрочное погашение займа отсутствует.

Минимальная сумма досрочного погашения займа: Любая.

Страхование: Заемщик за свой счет должен застраховать:

свою жизнь и потерю трудоспособности;

приобретаемое имущество.

Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого на заемные средства жилья.

Ипотечный продукт "Профессионал"

Цель займа: Предназначен для выдачи Ипотечных займов на приобретение квартир на вторичном рынке жилья, физическим лицам, имеющим подтвержденный источник дохода.

Срок: Займы предоставляются на срок от 1 года до 25 лет.

Процент по займу: Фиксирован составляет 12, % годовых в рублях.

Сумма займа: от 100 тыс. руб. до 1 млн.руб.

Заемщик: Любое дееспособное физическое лицо от 18 до 65 лет.

Требования к доходу Заемщика:

Для получения ипотечного продукта "Профессионал" необходимо иметь постоянный источник доходов, позволяющий регулярно погашать займ. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы за последние 6 месяцев. Если есть доходы, которые невозможно подтвердить документально, то можно показать совокупный доход с созаемщиком (до 4 человек). Созаемщиками могут быть как члены семьи, так и граждане не состоящие между собой в родственных отношениях.

Максимальная сумма займа: Размер займа зависит от дохода заемщика (совокупного дохода созаемщиков) и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату займа и уплате процентов по нему не превышают 35-60% от дохода (суммарного дохода созаемщиков).

Территория: Займы предоставляются для приобретения жилья, расположенного на территории Ставропольского края.

Объект: Отдельная квартира в многоквартирном доме на которую в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Предмет залога(основной, дополнительный) должен отвечать следующим требованиям:

иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

не находится в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Обеспечение займа: Обеспечением обязательств заемщика по погашению займа является залог квартиры приобретаемой на заемные средства. Размер предоставляемого займа не должен превышать 85 % стоимости приобретаемого жилья.

Сумма займа может быть увеличена до 100% от стоимости приобретаемого жилья при наличии дополнительного предмета залога.

Погашение займа: Равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по займу и проценты за пользование займом. Таким образом, Вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет.

Фиксированная ставка на весь срок кредитования.

Досрочное погашение займа: Мораторий на досрочное погашение займа отсутствует.

Минимальная сумма досрочного погашения займа: Любая.

Страхование: Заемщик за свой счет должен застраховать:

свою жизнь и потерю трудоспособности;

приобретаемое имущество.

Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого на заемные средства жилья.

Ответственность заемщиков

1. Заёмщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объёме и уплатить все начисленные проценты за фактический период пользования кредитом.

2. При нарушении сроков возврата ОАО «АИЖК ЧР» имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств в следующих случаях:

при нецелевом использовании Заёмщиком предоставленного кредита;

при просрочке Заёмщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трёх раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета ипотеки – квартиры;

при необоснованном отказе представителю ОАО «АИЖК ЧР» в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в жилой недвижимости – предмете ипотеки;

при обнаружении не заявленных обременений на квартиру;

при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством РФ налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если такие платежи могут повлечь к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц;.

3. Обратить взыскание на заложенное имущество (квартиру) ОАО «АИЖК ЧР» может в следующих случаях:

при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более 3/трёх/ раз в течение 12 (двенадцати) календарных месяцев, даже если просрочка незначительна;

4. Финансовые санкции за нарушение сроков оплаты кредита: при нарушении сроков оплаты кредита Заёмщик платит неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки;

5. Уклонение Заёмщика от выполнения предусмотренных кредитным договором обязанностей, влечёт гражданско-правовую и уголовную ответственность по ст. 177 УК РФ.

Я - Заемщик !

Итак, кредит успешно получен, и вы гордо и шумно вступаете в свои квадратные метры! С этого момента вы носите гордое звание – Заемщик, а это означает, что на вас лежит ряд обязательств по возврату в полном объеме всех полученных средств. Их несколько:

Первое. В случае, если заемщик не в силах осуществлять выплаты по кредиту, то по решению суда квартира может быть реализована. Если после продажи жилья суммы не хватает, чтобы погасить задолженность, на имущество заемщика накладывается арест.

Второе. Если заемщик производит выплаты, но с большим опозданием, то АИЖК ЧР имеет право потребовать от него выплатить единовременно сразу весь остаток долга. Санкции могут применяться, если новосел по каким-то причинам более трех раз в год медлил с выплатами. При этом не играет роли, не внесли вы 10 тысяч или «жалких» 10 копеек. Сначала в письмах, потом – звонками вас попросят вернуть долг, а затем вы вполне можете стать постоянным посетителем здания суда. Установлены финансовые санкции за нарушение сроков оплаты кредита – заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Третье. Вы будете держать ответ в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета ипотеки – квартиры. Скажем, случился в вашей квартире пожар или, если вам пришло в голову сделать перепланировку без согласования с соответствующими органами, обрушились стены. Сумму в размере нанесенного ущерба АИЖК (но не заемщику) возмещает страховая компания.

Четвертое. АИЖК имеет право в любое время проверить, кто проживает в квартире, находящейся под обременением. И если окажется, что в квартире вместо заемщика окажутся другие лица, то настоящему хозяину ипотечное агентство имеет все законные основания предъявить серьезные претензии.

Пятое. Платить налоги, сборы, вносить коммунальные платежи должен каждый законопослушных гражданин, а заемщик просто обязан им быть.

Все вышеперечисленное - это нормы предусмотрены в Федеральном Законе РФ «Об ипотеке». Кроме того, в случае, если заемщик не выполняет возложенных на него обязательств, то согласно статье 177 УК РФ, возникают все основания для несения гражданско-правовой и даже уголовной ответственности.

Процедура снятия обременения

Если у Вас появилась материальная возможность досрочно погасить кредит или возникла ситуация, когда необходимо продать жилье, на которое оформлен ипотечный кредит, т.е. то, которое находится в обременении (залоге), в целях покупки другого жилья, в целях раздела имущества, при смене места жительства, проблемах с трудоустройством и т.д.

Процедура снятия обременения включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик должен за 15 дней до планируемой даты досрочной оплаты, написать заявление в банк о своем намерении. В соответствии с кредитным договором (п.3.3.3.), датой исполнения обязательств Заемщика считается последний день процентного периода, т.е. последний день месяца. Только в этот день может производиться досрочное исполнение обязательств Заемщика (п.3.5.1.).

2. Заемщик осуществляет платеж в финансовый отдел ГУП «АИЖК ЧР». Необходимо напомнить, что при полном погашении кредита заемщик платит остаток основного долга, а также текущий аннуитетный платеж и после сверки расчетов деньги Заемщика перечисляются на счет Залогодержателя (владельца закладной).

5. Юридический отдел в 30-ти дневный срок с момента полного исполнения Заемщиком обязательств по Закладной предоставляет ему по акту приема-передачи Закладную, в котором указывается, что у Сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.

6. ГУП «АИЖК ЧР» вместе с Заемщиком обращаются в УФРС по Чеченской Республике с заявлением о снятии обременения с предмета ипотеки и подают необходимые для этой процедуры документы:

паспорта собственников квартиры;

письмо о подтверждении полного исполнения обязательств Заемщиками;

Закладную;

свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением ипотекой;

оригинал договора купли-продажи квартиры;

7. На 8 рабочий день Заемщики получают, в УФРС по Чеченской Республике свидетельство о праве собственности на квартиру без обременения ипотекой, аннулированную закладную, договор купли-продажи.

8. После снятия обременения и получения свидетельства о праве собственности на квартиру без обременения Заемщик в праве распоряжаться данным жильем по своему усмотрению (продавать, дарить и т.д.).

Внимание! Действующая процедура снятия обременения достаточно продолжительна по времени. Срок снятия обременения может длиться от одного до двух месяцев.

© ГУП «АИЖК ЧР» 2012 г.


Погода


Ветер: , м/сек.
Давление: мм.рт.ст.
Влажность: %
Восход:
Заход:

Деловая Чечня - бизнес-навигатор Чеченской Республики